Участие в долевом строительстве. Что необходимо знать?

Что необходимо знать, если вы решили приобрести жилье на стадии строительства?
Обратим внимание, что предлагаемые застройщиком жилые помещения могут быть реализованы гражданам путем заключения различных договоров. Как правило, это — инвестиционные договоры, предварительные договоры купли-продажи, займа, и другие, так называемые «серые схемы». Заключая такие договоры, граждане могут уповать только на порядочность застройщиков при оформлении в будущем прав собственности на жилые помещения.
Но остановиться следует лишь на одном, установленном законодателем, способе приобретения жилых помещений в создаваемых объектах – на заключении договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

На что стоит обратить особое внимание?
Первое:
Первоначально застройщиком должны быть надлежащим образом оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется создавать объект недвижимости (право собственности или аренда), и это первое, чем нужно поинтересоваться у застройщика. Это необходимо знать, поскольку именно залогом прав застройщика на земельный участок обеспечиваются его обязательства перед участниками. Не секрет, что и сейчас в Краснодаре продолжают строиться объекты на земельных участках, права на которые застройщиками надлежащим образом не оформлены.

Второе:
Наличие у застройщика разрешения на строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости – это второе условие законности будущей сделки. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство конкретного объекта. В частности, этот документ содержит сведения о создаваемом объекте: о его этажности, количестве жилых помещений, наличии нежилых помещений, сроках строительства и других кратких характеристиках объекта.

Отсутствие у застройщика таких документов на момент подписания договора говорит само за себя: в этих обстоятельствах заключать договор категорически нельзя.

Третье:
Кроме того, Законом о долевом строительстве предусмотрено еще одно обязательное условие — наличие у застройщика проектной декларации. Именно проектная декларация позволяет получить подробную информацию о проекте строительства и сведения о застройщике. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Однако в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство без производства и размещения рекламы, застройщику разрешается не опубликовывать проектную декларацию, но в таком случае у него есть обязанность представить ее любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, наличие вышеназванных трёх составляющих у застройщика, не только можно, но и нужно проверять самостоятельно – до подписания договора и передачи денежных средств. Обладание такой информацией поможет человеку принять верное решение о заключении договора.

Важный момент: государственная регистрация договора
Причем, не нужно стесняться заявлять требования застройщику на получение таких сведений, изучать их, по возможности консультироваться со специалистами в этой области. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 21 Закона о долевом строительстве, застройщик по требованию участника обязан представить вышеназванные документы для ознакомления. Вы же радеете за себя, за то, чтоб у вас в будущем не возникло проблем при оформлении прав собственности.

Только изучив документы, предоставленные застройщиком, можно реально оценить шансы на последующее оформление права собственности на жилое помещение в строящемся доме. И здесь необходимо вспомнить о том, что, в соответствии с Законом о долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Многие думают, что с момента передачи денежных средств застройщику и подписания договора долевого участия, они автоматически становятся счастливыми обладателями будущей недвижимости. На самом деле до получения свидетельства о регистрации права собственности еще далеко.

Подписанный договор участия в долевом строительстве будет обладать юридической силой только после его государственной регистрации в установленном законом порядке.

О значении первого договора:
Допустим, что решение о приобретении жилого помещения в строящемся жилом доме принято, какие действия должны за этим последовать.
Как правило, необходимые для регистрации документы представляются застройщиком на момент регистрации первого договора участия. Именно при регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником проводится полная правовая экспертиза, проверяется законность сделки, наличие у застройщика разрешения на строительство, проектной декларации, плана создаваемого объекта с указанием его местоположения, количества объектов долевого строительства с указанием их планируемой площади.

Что требуется от гражданина?
От гражданина до подачи документов на государственную регистрацию требуется проверить в договоре правильное написание его фамилии, имени, отчества и данных о месте жительства, наличие приложения к договору в виде поэтажного плана с выделенным на нем объектом долевого строительства. Кроме того, не забывайте проставить свою подпись на каждом экземпляре договора. Документ, составленный на нескольких листах, должен быть прошит, пронумерован, скреплен подписями сторон с приложением печати (для юридического лица).

Подписанный договор участия в долевом строительстве должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наличие и правильность данных существенных условий будет проверять государственный регистратор, а гражданам на это нужно обратить особое внимание.

Дальнейшие действия:
Итак, договор сторонами подписан. За государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве обязательно обращаются обе стороны договора — застройщик и участник. Заявителем (участником) представляется документ, удостоверяющий его личность. Если документы представляются на регистрацию представителем стороны договора, то им также предъявляется документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность).

Обязательным является документ об уплате государственной пошлины, ее размер установлен п.30 ст.333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации. Государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве составляет:
для физических лиц — 200 рублей;
для организаций — 4 000 рублей;
соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 рублей.
Государственная пошлина уплачивается в размере, поделенном на количество участников сторон договора.
Вот тот минимум, который должен быть представлен гражданином для регистрации сделки – договора участия в долевом строительстве.

Что ещё нужно знать?
Однако хотелось бы обратить внимание еще на один документ, который истребуется от участников — лиц, состоящих в зарегистрированном браке. Договоры участия в долевом строительстве, договоры уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве являются самостоятельными видами гражданско-правовых договоров, отличными от договоров купли-продажи, договоров инвестирования и т.п. и подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним посредством внесения в ЕГРП записи о сделках.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Соответственно, нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации, является документом, необходимым для ее проведения и в случае заключения договора долевого участия либо договора уступки. При обращении к нотариусу необходимо обязательно акцентировать его внимание на виде заключаемой сделки либо по возможности предъявить подписанный договор, чтобы в последствии не исправлять такие формулировки, как «на приобретение (покупку) квартиры», «на регистрацию права на квартиру», «на регистрацию договора купли-продажи», которые противоречат содержанию заключаемого договора долевого участия либо договора уступки.

Действия государственного регистратора
После принятия документов на регистрацию специалистом регистрационной службы проверяется законность сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами. По результатам проведенной правовой экспертизы государственный регистратор принимает решение о регистрации, ее приостановлении либо об отказе в регистрации. Регистратор принимает все меры для устранения недостатков, препятствующих проведению государственной регистрации. От заявителя, как правило, зависит срок их устранения. После проведенной регистрации каждая сторона получает свой экземпляр договора участия в долевом строительстве со штампом о регистрации, соответственно идентичные экземпляры договора есть как у застройщика, так и у участника. В интересах участника долевого строительства сохранить свой экземпляр договора участия в долевом строительстве до момента завершения строительства и регистрации права собственности. Ни в коем случае не следует отдавать свой подлинный экземпляр застройщику, кредитной организации или другим лицам. В связи с тем, что участились случаи утери зарегистрированных договоров, возникает проблема при регистрации права собственности участника. Так, отсутствие документа, который является основанием для регистрации права, порождает в будущем поход по судебным инстанциям для установления юридического факта.

Оформление права собственности на объект
Как только создаваемый объект введен в эксплуатацию, у участников появляется право принять от застройщика объект долевого строительства уже в виде жилого помещения по акту приема-передачи и оформить на него право собственности. В целях проведения государственной регистрации прав собственности за участниками долевого строительства на застройщика возлагается обязанность по передаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в регистрирующий орган.

По смыслу ст. 16 Закона о долевом строительстве, государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства служат документы, подтверждающие факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, за регистрацией права участник долевого строительства обращается самостоятельно, без участия застройщика. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В данном случае это подлинник договора участия в долевом строительстве, при наличии — зарегистрированные в установленном порядке договоры уступок и дополнительные соглашения, а также акт приема-передачи объекта долевого строительства (не менее двух подлинных экземпляров). Поскольку акт приема-передачи является правоустанавливающим документом, соответственно к нему предъявляются требования о наличии в нем полного наименования юридического лица и его места нахождения, фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Описание жилого помещения (объекта долевого строительства) в акте приема-передачи должно быть указано в соответствии с кадастровым паспортом на объект недвижимости.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. За регистрацию права собственности государственная пошлина уплачивается физическим лицом в размере 1000руб, юридическим лицом – 15000 руб.

Кроме того, заявителем представляются документы об исполнении обязательств от застройщика, либо выбывшего участника долевого строительства (при наличии договора уступки).

При регистрации права собственности за участником долевого строительства еще раз проводится правовая экспертиза документов. Специалисты регистрирующего органа проверят их юридическую силу, установят отсутствие противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами, отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесут необходимые записи в Единый государственный реестр прав, совершат соответствующие надписи на правоустанавливающих документах. После регистрации участник долевого строительства становится полноправным собственником своего жилья, получает правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации, которое подтверждает права на недвижимое имущество. Вот теперь, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Источник: www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=25306:2013-09-17-12-14-35&catid=67:2009-10-07-07-21-57&Itemid=142

0 комментариев

Оставить комментарий