Долевое строительство в Краснодаре: что делать дольщикам в случае банкротства застройщика?

Информация взята из брошюры «В помощь дольщикам в случае банкротсва застройщика. Вопросы и ответы.». Авторы: А.Е.Хинштейн, А.Б.Коган

С 15 августа 2011 года вступил в силу Закон № 210-ФЗ, предусматривающий внесение изменений в Закон о несостоятельности, в части установления особенностей банкротства застройщиков.

Основная цель закона – защита интересов граждан, вложивших свои деньги в строительство квартир в многоквартирных домах, в случае банкротства застройщика.

Закон о несостоятельности в редакции, действовавшей до принятия Закона № 210-ФЗ, рассматривал дольщиков как обычных кредиторов. При этом им было крайне сложно доказать, что они имеют право считаться та ковыми, поскольку деньги привлекались по различным сложным схемам. Но даже если такое право удавалось доказать, дольщику было необхо димо расторгнуть свой договор с застройщиком (то есть преобразовать свое требование в денежное). Участники долевого строительства, которые не хотели расторгать договоры, совсем не участвовали в процедуре банкротства и не имели шансов удовлетворить свои требования. «Дольщики-расторженцы» получали удовлетворение своих требований в рамках третьей очереди со всеми остальными кредиторами (например, поставщиками материалов), их шансы на получение денег были крайне малы. При этом размер требований дольщиков определялся как размер вложенных средств, которые уже давно «съела» инфляция. Данный Закон значительно изменил положение участников долевого строительства (прежде всего граждан) в деле о банкротстве застройщика и сделал это следующим образом.

Во-первых, теперь для участия граждан в деле о банкротстве застройщика не важен способ при-влечения их средств, то есть это могут быть как договоры долевого участия, так и предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение иных сделок. Данная поправка являлась необходимой, так как долевое строительство большинства много- квартирных домов началось еще до вступления в силу Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, и именно большинство таких застройщиков находятся сейчас в банкротстве или близки к этому. Таким образом, дольщику теперь легче доказать свое право требования.

Во-вторых, согласно изменениям, требования дольщиков (имеются в виду граждане) будут погашаться раньше коммерческих кредиторов и налогов, но после требований по возмещению вреда жизни и здоровью и требований по заработной плате. Приоритет указанных граждан является очевидным в рамках социальной политики государства.

В-третьих, удовлетворение денежных требований дольщиков будет осуществляться с учетом текущей рыночной цены аналогичной квартиры.

В-четвертых, дольщики в деле о банкротстве застройщика теперь смогут предъявлять свои неденежные требования, то есть требования о передаче квартиры, и им не придется расторгать договор для участия в деле о банкротстве.

В-пятых, новые положения о банкротстве застройщиков распространяются и на те случаи, когда в отношении застройщика уже возбуждено производство по делу о банкротстве, но расчеты с кредиторами еще не наступили. В указанной ситуации дольщикам необходимо было заявить свои требования в течение 60 дней с момента вступления в силу изменений в Закон о несостоятельности, то есть с 15 августа 2011 г., это связано с установленными Законом о несостоятельности процедурами и сроками их проведения, а также сроком закрытия реестра требований кредиторов.

Возможны два варианта развития событий при удовлетворении требований дольщиков:

1. передача объекта незавершенного долевого строительства созданному дольщиками ЖСК

При этом необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:
1) текущие требования, требования по возмещению вреда жизни и здоровью, по заработной плате работников застройщика должны быть удовлетворены. То есть либо оставшегося имущества застройщика, помимо передаваемого дольщикам объекта, будет достаточно для удовлетворения указанных требований, либо дольщики или любое третье лицо внесут средства на депозитный счет для их погашения.

При этом любым третьим лицом может быть новый инвестор, которому для повышения компенсации может быть предоставлен земельный участок, либо органы власти в целях оказания помощи пострадавшим дольщикам. Кроме того, в ЖСК могут принимать участие не только дольщики, но и иные лица. Например, если в многоквартирном доме есть нежилые помещения, дольщики могут принять в члены ЖСК лиц, желающих приобрести указанные помещения.

2) отсутствуют двойные продажи на одну и ту же квартиру в этом доме;

3) отсутствуют залоговые кредиторы (например, банки), не считая дольщиков по договорам долевого участия по Закону № 214-ФЗ, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта гражданам. Кроме того, Законом предусмотрена возможность передачи квартиры дольщикам, в случае если право собственности на нее не оформлено, но дом достроен и введен в эксплуатацию. Указанное положение связано с тем, что гражданин уже может жить в доме несколько лет, но регистрация права собственности затягивается, в том числе по вине застройщика.

2. удовлетворение денежных требований дольщиков (в случае невозможности передачи объекта незавершенного долевого строительства)

С учетом того, что большинство людей приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в долевое строительство, несоизмеримы с сегодняшними ценами на квартиры, Законом предлагается помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы также учитывать размер убытков в виде реального ущерба.

Таким образом, размер требований дольщиков будет рассчитываться следующим образом:

Размер требований = денежные средства, уплаченные по договору + изменение рыночной стоимости


То есть, если 5 лет назад участник заплатил 300 тысяч рублей за квартиру, а сейчас она стоит 1 миллион рублей, то размер убытков будет составлять 700 тысяч рублей, а общий размер требований дольщика для участия в деле о банкротстве будет составлять тот самый 1 миллион рублей.

Кроме того Закон говорит, что внесение гражданином большей суммы, чем сегодняшняя стоимость квартиры, не является основанием для снижения размера его требований. Следовательно, если рыночная стоимость квартиры на момент открытия конкурсного производства процедуры банкротства понизилась по сравнению с ее стоимостью в договоре, а гражданин уже все оплатил по ценам, действительным на момент внесения средств, это не повлечет снижение размера требований. Например, если гражданин по договору оплатит 1 миллион рублей, а после открытия конкурсного производства рыночная стоимость квартиры снизилась до 700 тысяч рублей, то размер требований гражданина будет равен 1 миллиону рублей.

Общие вопросы

Статья 201.1 дает определения основным понятиям и одновременно определяет лиц, на которых распространяется Закон.

Так определяются застройщик, участник долевого строительства, требование о передаче жилого помещения и денежное требование. При этом важно иметь в виду, что все эти определения применяются в том случае, если объектом строительства является многоквартирный дом.

Под участником строительства понимаются физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Таким образом, особенности банкротства затрагивают лишь застройщиков, которые привлекали денежные средства для строительства многоквартирных домов. А особенности удовлетворения требований участников строительства при банкротстве такого застройщика коснутся лишь тех случаев, когда деньги вкладывались в строительство именно жилых помещений (квартир, комнат).

Участник долевого строительства – это такой же кредитор в деле о банкротстве, как и прочие кредиторы (однако, с особенностями удовлетворения требований, определенных Законом). Поэтому участник строительства имеет все права кредиторов в деле о банкротстве и несет обязанности, предусмотренные Законом о несостоятельности.

Таким образом, участник строительства может сам обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, указанное право возникает у участника строительства непосредственно с даты вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств с застройщика.

По общему правилу, заявление о признании должника банкротом по- дается в арбитражный суд по месту нахождения должника – застройщика (место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации).

Однако, согласно изменениям, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рас- смотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства, земельного участка, либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства.

Важно отметить, что в целях защиты прав участников строительства, недопущения вывода активов застройщика, с даты введения наблюдения (процедуры банкротства) в отношении застройщика, он может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом исключительно с письменного согласия временного управляющего.

Также, в целях недопущения расторжения договора аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, и передачи его в аренду иному лицу, арбитражный суд может запретить арендодателю заключать договор аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запретить государственную регистрацию такого договора аренды, а также запретить арендодателю распоряжаться данным земельным участком иным образом.

В указанном случае арбитражный суд уведомляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка о таком запрете в отношении указанного земельного участка.

Реестры требований

Стоит рассмотреть ситуации, когда дело о банкротстве застройщика уже возбуждено и участникам строительства необходимо предъявить свои требования.

Важно помнить, что после включения требований в реестр требований кредиторов участник строительства вправе участвовать во всех собраниях кредиторов, заявлять ходатайства, участвовать в процессе по делу о банкротстве, знакомиться с документами, об- жаловать действия арбитражного управляющего, требования иных кредиторов.

Статьями 201.4. – 201.8 Закона предусмотрены особенности предъявления участниками строительства требований (как денежных, так и о передаче жилых помещений) при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом.

В случае если банкротство наступило до принятия Закона, но расчеты с кредиторами на стадии конкурсного производства еще не наступили, дольщикам необходимо заявить свои требования в течение 60 дней с момента вступления в силу изменений в Закон о несостоятельности, то есть с 15 августа 2011 г. Таким образом, срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений (60 дней) направлен на предоставление возможности участникам строительства в ходе конкурсного производства предъявить свои требования в течение более длительного срока.

При том, что в ходе конкурсного производства дольщикам необходимо предъявить свои требования в указанный срок, это не означает, что в данный срок арбитражный суд должен рассмотреть данные требования и включить их в реестр, рассмотрение требований может про- изойти позже.

Законом предусматривается, что участники строительства могут предъявить денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения.

Стоит отметить, что участники строительства смогут участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору и (или) стоимости переданного застройщику имущества.

Денежные требования (статья 201.5)

Важно помнить, что по Закону в деле о банкротстве застройщика могут быть предъявлены требования участников строительства независимо от способов привлечения их средств (долевое строительство, предварительный договор купли- продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК, заключение иных сделок). Участники строительства могут расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае открытия конкурсного производства. При этом об отказе от договора участник строительства заявляет при установлении размера его денежного требования.

В случае если участник строительства расторгает договор с застройщиком до введения конкурсного производства, то его требования также считаются денежными. Стоит обратить внимание, что участник строительства вправе предъявить свои денежные требования в части убытков, возникших в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств, в случае расторжения договора до возбуждения дела о банкротстве застройщика и при возврате застройщиком участнику строительства денежных средств, уплаченных по договору.

Неденежные требования (Статья 201.6)

Законом предусмотрена возможность предъявить в деле о банкротстве застройщика неденежные требования, а именно требования о передаче жилого помещения.

Указанное положение Закона является новеллой Закона о несостоятельности, так как до введения такого положения дольщикам необходимо было преобразовать свои требования о передаче квартиры в денежные требования, то есть расторгать договоры. Теперь у дольщиков появилась возможность заявлять свои требования без необходимости обязательного расторжения договора, что в свою очередь экономит время и деньги.

Читайте также Вопросы и ответы: что делать дольщикам в случае банкротства застройщика?

0 комментариев

Оставить комментарий