Что делать дольщикам в случае банкротства застройщика? Вопросы и ответы.

Информация взята из брошюры «В помощь дольщикам в случае банкротсва застройщика. Вопросы и ответы.». Авторы: А.Е.Хинштейн, А.Б.Коган

Каковы последствия пропуска срока — 15.10.2011 (то есть пропуска шестидесяти дней после вступления в силу Закона № 210-ФЗ) – для закрытия реестров по денежным требованиям и требованиям о передаче жилых помещений)? Срок 60-дней относится ко всем стадиям дела о банкротстве застройщика (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство) или только к конкурсному производству?

Все последствия зависят от процедуры банкротства, в которой находится застройщик. На стадии наблюдения беспокоиться не о чем. Требования кредиторов подлежат рассмотрению арбитражным судом позже.

На стадии внешнего управления дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику в любой момент.

Закрытие реестра осуществляется только на стадии конкурсного производства. Законом № 210-ФЗ
дана возможность продлить общий срок, предусмотренный для закрытия реестра. Указанное положение направлено на предоставление возможности распространить действие Закона № 210 ФЗ на застройщиков, которые уже находятся в банкротстве.

Последствия непредъявления требований в установленный срок требования участников строительства, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, то есть после предусмотренного срока, удовлетворяются за счет оставшегося имущества застройщика после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр. То есть фактически такого имущества не останется.

Передача квартиры по договору не является денежным требованием, а для включения денежных требований в реестр надо доказать, что данное требование является денежным. Как предъявить денежные требования?

Необходимо расторгнуть договор. Кроме того, в соответствии со статьей 201.5 Закона открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Сейчас уже по открытым делам есть участники долевого строительства с уже признанным гражданским судом правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Надо ли подавать требования в реестр требований по передаче жилых помещений?

В случае если участнику долевого строительства принадлежит право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то указанная доля не входит в состав конкурсной массы, так как в соответствии со статьей 131 Закона о несостоятельности только имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В связи с этим, требования участников строительства, которым принадлежит право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не подлежат включению в реестр требований о передаче жилого помещения (так как, по сути, их требование о передаче жилого помещения фактически удовлетворено путем регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства). Однако такие участники вправе заявить требования о возмещении им убытков.

Применяются ли положения Закона № 210-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан не по Закону № 214- ФЗ?

Да, применяются. Согласно статье 201.1 Закона арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Особенности банкротства застройщиков, предусмотренные Законом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Следовательно, с учетом определения застройщика, любое лицо, которое осуществляло привлечение денежных средств или имущества участников строительства, подпадает под действие Закона, однако, в связи с тем, что такое лицо фактически не имеет прав ни на земельный участок, ни на объект строительства, хотя такой должник будет отвечать всем своим имуществом, участники строительства смогут предъявить и удовлетворить только денежные требования.

Можно ли предъявлять требования о передаче жилых помещений к застройщику, если строительство дома еще не начиналось, земельный участок не оформлен, разрешение на строительство не выдавалось?

В указанной ситуации не имеет смысла заявлять требования о передаче жилого помещения, так
как в дальнейшем передача объекта незавершенного строительства участникам строительства будет невозможна, так как не соблюдены основные условия для осуществления такой передачи. В данном случае целесообразнее заявить денежные требования, так как при установлении размера денежных требований дольщиков помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы (по договору) также учитывается размер убытков в виде реального ущерба (см. пример расчета выше).

В пункте 3 статьи 201.4 Закона № 210-ФЗ указано, что расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляется им за счёт должника. На каком основании арбитражный суд отклоняет заявление дольщиков о вступлении в очередь кредиторов без перечисления суммы арбитражному управляющему на извещение кредиторов. Правомочно ли это в рамках действующего Закона?

Согласно Закону требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о несостоятельности.
Так, пунктом 5.1. статьи 100 Закона о несостоятельности предусмотрено, что при отказе кредитора, предъявившего требование, от возмещения расходов на уведомление кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов, арбитражный суд возвращает указанное требование, о чем выносит соответствующее определение. Согласно определению Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 № 164-О, указанная норма пункта 5.1 статьи 100 Закона о несостоятельности, направленная на возмещение расходов арбитражного управляющего по уведомлению кредиторов о предъявлении требований новым кредитором, при том, что такие расходы не являются чрезмерными, не может рассматриваться как нарушающая какие-либо конституционные права.

Согласно пункту 7 статьи 100 Закона о несостоятельности, в случае признания арбитражным судом причин незаявления требования в ходе наблюдения уважительными, арбитражный суд в определении о включении требования кредитора в реестр требований кредиторов вправе возложить на должника обязанность по возмещению расходов кредитора на уведомление кредиторов о предъявлении таких требований.

Стоит обратить внимание, что предусмотрено право (а не обязанность) суда возложить на должника обязанность по возмещению кредитору понесенных последним расходов, связанных с уведомлением кредиторов, если требование к должнику не могло быть предъявлено в процедуре наблюдения.

Возможно ли включение в реестр требований о передаче жилых помещений и одновременно в реестр требований денежных средств (убытки в виде реального ущерба)? Или убытки в виде реального ущерба применяются только при предъявлении денежных требований?

С учетом того, что согласно Закону предусмотрена возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, можно сделать вывод, что в случае предъявления требования о передаче жилого помещения, участник строительства может предъявить требование и быть включенным в реестр требований в части убытков. Однако могут возникнуть трудности при установлении размера денежного требования, так как размер убытков в виде реального ущерба рассчитывается как разница между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть переда- но участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Таким образом, размер убытков в виде реального ущерба применим только при установлении денежного требования. При этом участник строительства может предъявить денежное требование по возмещению убытков, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Удовлетворение денежных требований
Согласно статье 201.9 Закона расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства производятся в третью очередь, до расчета с коммерческими кредиторами, в том числе по налоговым требованиями. Таким образом, сначала производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работ- ников должника, а потом уже производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства. Все остальные участники строительства получают удовлетворение своих требований в рамках четвертой очереди.

Необходимо сразу отметить, что участники строительства, которые вложили денежные средства по Закону № 214-ФЗ, также являются залогодержателями. Чтобы понять насколько изменилась ситуация необходимо показать, как до внесения изменений удовлетворялись требования дольщиков.

Итак, ранее требования дольщиков удовлетворялись в рамках третьей очереди. При этом если объект строительства находился в залоге, например, у банка, а средства граждан привлекались не по Закону №214-ФЗ, то приоритетное удовлетворения требование от стоимости заложенного объекта строительства имели банк (он получал до 80 процентов от стоимости объекта строительства), а также кредиторы первой и второй очереди. Таким образом, на удовлетворение требований дольщиков практически не оставалось средств. При этом до внесения изменений в Закон о несостоятельности дольщики могли предъявить только денежные требования, передача объекта незавершенного строительства или жилых помещений была невозможна.

Согласно внесенным изменениям ситуация кардинально поменялась.

Так, в случае реализации предмета залога – объекта строительства, из средств, полученных от реализации предмета залога:
1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Таким образом, в случае реализации объекта строительства из средств, полученных от его реализации, дольщики по Закону № 214-ФЗ (так как они в силу этого закона тоже являются залоговыми кредиторами) независимо от наличия иных залоговых кредиторов (например, банков) получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства.

Читайте продолжение Что делать дольщикам в случае банкротства застройщика? Вопросы и ответы. (часть 2)

0 комментариев

Оставить комментарий