Что делать дольщикам в случае банкротства застройщика? Вопросы и ответы. (часть 2)

Информация взята из брошюры «В помощь дольщикам в случае банкротсва застройщика. Вопросы и ответы.». Авторы: А.Е.Хинштейн, А.Б.Коган

Чем обоснована столь существенная привилегия залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства (чаще всего — банков)? Почему по существу закон, определяя условия для передачи объекта незавершенного строительства, вынуждает участников строительства оплатить указанным кредиторам сумму долга полностью и лишь потом получить объект для достройки, за свой счет. Почему таким образом меняется фактическая очередность и процент удовлетворения требований (банкам – всё и в первую очередь, гражданам – часть и после банков)?

Прежде всего, необходимо отметить, что положение залогодержателей – не участников строительства даже хуже ситуации, предусмотренной общими положениями Закона о несостоятельности. При этом залоговые кредиторы имеют безоговорочное преимущество перед всеми необеспеченными кредиторами должника, включая и текущих кредиторов. Такова природа залога. Если открыть Гражданский кодекс, то уже в нем мы видим приоритетное удовлетворение залоговых кредиторов перед иными кредиторами за счет стоимости заложенного имущества в случае не исполнения обеспеченного залогом обязательства. В банкротстве такой приоритет также должен иметь место, иначе теряется обеспечительная составляющая залога (иначе не ясно, зачем нужен залог, если воспользоваться его преимуществами можно только вне банкротства).

Приведенная в Законе схема удовлетворения требований залогодержателей при банкротстве застройщика такова. Если участники строительства вкладывали свои денежные средства в строительство дома не по Закону № 214-ФЗ, то доля средств от реализации имущества у банков-залогодержателей составляет не более 60% (в обычном порядке – 80% для банков). Если застройщик привлекал средства по Закону № 214-ФЗ, то участники строительства находятся в более выгодной ситуации, так как эти «залоговые» 60% делятся пропорционально между ними и банком. Кроме того, эти же участники строительства также получают 25% от средств, полученных от реализации объекта строительства.

В случае если залоговых кредиторов нет (или они не заявились), участники строительства независимо от способа привлечения их средств (договор соинвестирования, Закон № 214-ФЗ, ЖСК и иные) также получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства.

При этом, как это будет показано ниже, при рассмотрении вопроса о порядке удовлетворения неденежных требований участников строительства, участники строительства при передаче им объекта незавершенного строительства погашают именно эти 60 % полностью или частично (в зависимости от того, являются ли участники строительства сами залогодержателями).

Как будет осуществляться удовлетворение требований участника долевого строительства в случае, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован после введения процедуры наблюдения?

Указанные требования будут текущими, так как денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, являются текущими.

При этом согласно статье 134 Закона о несостоятельности, требования кредиторов по текущим платежам погашаются вне очереди за счет конкурсной массы преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом. В случае если средства граждан были привлечены до введения наблюдения (процедуры банкротства), а договор так и не был зарегистрирован, такие участники строительства вправе предъявить свои требования к застройщику, не дожидаясь регистрации договора. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику (застройщику) и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований.

Сохранится ли право залога участников долевого строительства, если они не предъявят требования?

Если участники долевого строительства не предъявят требования к застройщику в рамках дела о банкротстве, то залог сохраняется до момента ликвидации застройщика.

С учетом того, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, залог в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, в данной ситуации участникам строительства необходимо заявить свои требования.

Как быть участникам строительства, уже расторгнувшим договор долевого участия и вставшим в реестр кредиторов с денежными требованиями — возможно ли, учитывая вступившие в действие поправки, преобразовать свои денежные требования обратно в требования по передаче жилого помещения?

Можно ли поменять свои требования о денежной компенсации на требования о передаче жилого помещения?

В случае если договор участия в долевом строительстве (либо иной договор, связанный с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома) расторгнут, то у участника строительства появляются именно денежные требования. Такие денежные требования нельзя преобразовать обратно в неденежные требования (то есть в требования о передаче жилых помещений). Однако данное обстоятельство не мешает участникам строительства с денежными требованиями участвовать в создании ЖСК, которому будет осуществлена передача объекта незавершенного строительства (см. ст. 201.10 Закона).

Удовлетворение неденежных требований

Передача объекта незавершенного строительства (статья 201.10)

1. Арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Это происходит налюбой стадии банкротства, за исключением наблюдения.

2. Арбитражный управляющий должен представить собранию участников строительства заключение о возможности или невозможности такой передачи, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании ЖСК.

В заключении указывается:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о денежных средствах, необходимых для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства.

3. Условия, необходимые для осуществления передачи:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов (указанные средства могут быть внесены как самими участниками строительства, так и третьим лицом, как уже было рассмотрено выше);
2) имущества, которое остается у должника после передачи будет достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.
Здесь следует отметить, что в депозит вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда
внесены денежные средства (не более 60 процентов от стоимости предмета залога, при этом если участники строительства также являются залогодержателями, то доля залогодержателя – не участника строительства пропорционально уменьшается);
4) после завершения строительства объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении указанного объекта строительства (при этом не должно быть «двойных продаж» в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, либо кто-то из участников строительства отказался от передачи, при этом такой участник вправе удовлетворить свои денежные требования). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
Обращаем внимание на то, что в случае введения банкротства до регистрации права собственности, регистрацию права собственности на объект осуществляет арбитражный управляющий, в связи с тем, что он обязан принимать меры по защите имущества должника;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется;
7) участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива в отношении каждого объекта незавершенного строительства, к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка;

4. Рассмотрение арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и вынесение определения.

5. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов по денежным обязательствам. Стоит отметить, что требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

С учетом того, что часто возникают вопросы о возможности участия в ЖСК участников строительства с денежными требованиями (то есть, те участники строительства, кто расторг договор до принятия Закона) стоит обратить внимание, что согласно Закону (статья 201.10) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, которые отказались от передачи объекта незавершенного строительства и решили удовлетворить свои денежные требования). Таким образом, участвовать в передаче объекта незавершенного строительства могут, как и участники строительства с неденежными требованиями (то есть с требованиями о передаче жилого помещения), так и с денежными требованиями.

Передача жилых помещений (статья 201.11)

Условия передачи жилых помещений (на любой стадии банкротства застройщика):

1) строительство дома завершено;
2) получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
3) застройщиком и участниками строительства не подписаны акт приема- передачи жилого помещения (передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений);
4) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
5) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства, достаточные для погашения указанных требований (по аналогии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона – см. выше);
6) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства (по аналогии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона – см. выше);
7) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют «двойные продажи»). Стоит отметить, что с согласия участника строительства ему может быть передано жилое помещения, отличающееся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора.

Особо стоит отметить, что арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии до банкротства застройщика следующих документов:

разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения).


Указанная ситуация возможна при задержке регистрации права собственности на квартиру (в некоторых случаях регистрация права собственности может продлиться несколько лет).

Читайте продолжение: Что делать дольщикам в случае банкротства застройщика? Вопросы и ответы. (часть 3)

0 комментариев

Оставить комментарий