Что делать дольщикам в случае банкротства застройщика? Вопросы и ответы. (часть 3)

Информация взята из брошюры «В помощь дольщикам в случае банкротсва застройщика. Вопросы и ответы.». Авторы: А.Е.Хинштейн, А.Б.Коган

Как согласно новому Закону № 210-ФЗ, в котором участники долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме не признаются участниками строительства, защитить свои права и средства, вложенные в данный дом?

Согласно Закону № 214-ФЗ участники долевого строительства являются залогодержателями. Следует учитывать, что если участники долевого строительства преобразуют свои требования о передаче нежилого помещения в денежные и вступят в дело о банкротстве в качестве кредитора должника, требования таких участников долевого строительства по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, будут удовлетворены за счет стоимости предмета залога.

Таким образом, требования участников долевого строительства по нежилым помещениям обеспечены залогом имущества должника (залог объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок), следовательно, удовлетворение таких требований будет осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 201.14 Закона о несостоятельности, следующим образом.

В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Кроме того, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении, в том числе условия об отсутствии в реестре требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.

Таким образом, Законом предусмотрены меры по защите прав и интересов участников долевого строительства по нежилым помещениям, требования которых обеспечены залогом имущества должника-застройщика.

Каков порядок организации ЖСК, может ли данная организация заключить договор подряда со строительной компанией, чтобы та достраивала дом? Может ли ЖСК передать часть достроенных строительной компанией квартир в счет оплаты выполненных работ?

После передачи объекта ЖСК, указанный кооператив действует в соответствии с жилищным и гражданским законодательством. В связи с этим, ЖСК вправе заключать любые сделки, не противоречащие законодательству.

Как быть в ситуации, если застройщик перед банкротством вывел все ликвидные активы?

В отношении «вывода ликвидных активов» застройщика необходимо руководствоваться следующим. В соответствии с главой 3.1 Закона о несостоятельности сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными.

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия данного заявления, также может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороны сделки. При этом неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом. Или – после принятия указанного заявления, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Обращаем внимание, что в случае признания сделки недействительной все, что было передано застройщиком или иным лицом за счет застройщика или в счет исполнения обязательств перед застройщиком, а также изъято у застройщика по сделке, признанной недействительной в соответствии с Законом о несостоятельности, подлежит возврату в конкурсную массу.

Следует отметить, что Законом о несостоятельности предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей юридического лица (застройщика). При этом под субсидиарной ответственностью понимается дополнительная ответственность лиц (учредителей застройщика), отвечающих перед участниками строительства наряду с основным должником, то есть застройщиком.

Кроме того, согласно статье 10 Закона о несостоятельности, контролирующие застройщика лица солидарно несут субсидиарную ответственность по денежным обязательствам застройщика и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей с момента приостановления расчетов с кредиторами по требованиям о возмещении вреда, причиненного имущественным правам кредиторов в результате исполнения указаний контролирующих застройщика лиц, или исполнения текущих обязательств при недостаточности его имущества, составляющего конкурсную массу.

Каким образом определяется стоимость прав застройщика и размер требований участников строительства? По какой цене определяется стоимость?

Стоимость имущества застройщика определяется на основании отчета об оценке. Арбитражный управляющий для проведения оценки имущества застройщика привлекает оценщиков (статья 130 Закона о несостоятельности).

Оценка имущества застройщика проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, застройщика и его кредиторов.

Обращаем внимание, что участники строительства вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в судебном порядке.

В отношении определения стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

В пункте 2 статьи 201.6 Закона указано, что участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору. При этом размер требований дольщиков в деле о банкротстве исчисляется исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот расчет применим только для предъявления денежных требований и, не распространяется на требования о передаче жилых помещений?

Согласно статье 201.12 Закона участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений. При этом участники строительства с
денежными требованиями обладают числом голосов равным сумме, уплаченной по договору, плюс убытки в виде реального ущерба, а участники строительства с требованиями о передаче жилого помещения имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладают числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору.

Погашение требований третьим лицом (статья 201.15)

Новеллой Закона является положение о возможности погашения третьим лицом текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику, в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений. Указанное положение направлено на обеспечение возможности передачи в ходе конкурсного производства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, участникам строительства.

Так, в целях передачи объекта ЖСК или жилых помещений участникам строительства, требования по текущим платежам и по требованиям граждан, перед которыми застройщик несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников застройщика, могут быть погашены не только участниками строительства, но и третьим лицом.

Указанным лицом может быть новый инвестор, который готов предоставить средства для погашения требований указанных кредиторов, при этом он может получить нежилые помещения в многоквартирном доме или квартиры, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства в целях их дальнейшей реализации, кроме того соответствующее финансирование может быть выделено органами власти в соответствии с бюджетным законодательством.

0 комментариев

Оставить комментарий